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曾添与观点对话:跑者麦家

日期:2018-08-01 来源:

  ldquo;如果您穿NewBalance,您就一定是名出色的跑者!”——JimDavis,NewBalance公司首席执行官这样说。

  曾添身材瘦高,看起来有经常保持运动。由他创立的麦家公寓,名副其实是一位出色的跑者。

  成立于2016年的麦家公寓至今已布局线下公寓管理量1.5万间,线上房源管理量超过12万间。

  ldquo;我们有一个小目标,比如2019年实现管理房源量要达到20万间。”曾添在接受观点地产新媒体采访时表示。

  对于市场未来的发展以及生存环境,曾添显然充满着信心。

  ldquo;长租公寓市场的发展空间很大,相当于房地产下半场的方向性指导。由原来的增量市场到现在存量时代,买卖房子将变为持有、出租租赁,这是一个主流的方向。”他同时称:“开发商进入这个市场确实有先发优势,但是这个行业也是资金密集型行业,需要的资金量是巨大的,现在可能出现一些并购,但都不足以垄断市场。&rdquo

  法国留学归来后的曾添,一直从事房地产相关工作,这与他就读的建筑工程学硕士有很大关系。

  2015年,积累了一定经验的曾添选择进入长租公寓市场。彼时,他创立了他的第一个长租公寓品牌。2016年初,项目就被收购了。

  此后,基于对国内市场已进入存量时代的判断,曾添选择在长租公寓领域再次创业。这一次,除了原班出身于房地产开发及酒店管理的成员,团队还增加了互联网、技术方面的人员。

  同时,在朋友介绍下,曾添还遇到了如今的合伙人,对方出身金融界。

  ldquo;我们有一定的房地产背景,又有一定的互联网背景,还有一定的金融背景。”曾添表示:“这种背景下,我们的发展要结合轻重资产两种模式,该轻的轻,该重的重,既持有一部分资产,又能做到很好的运营管理一些输出。&rdquo

  他说道:“重资产需要很大的资金,规模发展肯定会受到限制;轻资产可以用很少钱管理房源,但房源本身不属于公司。麦家总部在杭州,以杭州为重点,发散到华东地区,再发散到其他一线城市,对持有的物业或者租赁的物业进行改造进行出租,这部分是作为公司核心资产拓展的。同时,通过输出运营管理品牌,去获取一些房源。&rdquo

  杭州是一座互联网城市,也是一座科技城市。不同于其他长租公寓品牌,在长租品牌公寓运营商的标签之外,麦家还有一个标签:新型互联网科技型企业。

  曾添表示:“现在团队里面有一半以上的人其实都是互联网出身的,或者是前阿里的员工或者高管,他们给我们搭建了一个房源管理系统及管理平台。通过管理系统,可以将平台与房源对接,实现线上线下的打通,从入住、看房、签约、交租、后面的服务,全部都是可以无人化、无纸化、智能化来操作。&rdquo

  智能化同时还能通过大数据的分析,针对不同的客群,提供个性化的服务。说道这里,曾添还举例道:“比如说年青人有些是刚大学毕业的,家里面对他的安全比较在意。在他父母的手机上面可以下一个APP,如果到时间他还没有回到公寓,就会自动发出警报。&rdquo

  当问起2017年底落地杭州汽车南站的首家无人智能化公寓运营情况如何时,曾添表示:“这个项目运营状况非常好,是满租的。&rdquo

  他说道:“对比与普通公寓,一间智能化的公寓在投入上要高出几千块钱,这会导致公司的成本有所提高。但在后期管理成本上,我们是降低的。常规公寓人房比可以做到1比80,麦家的智能化公寓基本能做到1比100到1比120。一间120间房间的门店,只需要一个管班就可以管理了,节约了很多人力成本,前期投入基本1年左右就回收了。&rdquo

  随后话题转向麦家是如何选择项目、城市?对于项目、城市的选择上,曾添并没有透露太多,只是表示麦家会有一张表,综合考虑各方面因素去选择。他表示,麦家已经在12个一线城市已经设立了分公司,随时准备进驻。

  ldquo;我们现在追求的项目,收益基本上要达到20到25以上。”曾添表示:“投入期正常标准测算是5年内回本,并具有后续增长性。另外,也会考擦项目对公司的品牌收益,不单考虑效益。&rdquo

  ldquo;长租公寓这个行业真正的发展时间只有近两三年,现阶段还是靠传统的租差模式来做。但随着行业的发展,场景上会衍生很多服务内容,像医疗、出行、金融等。”他补充道。

  以下为观点地产新媒体对麦家公寓董事长兼CEO曾添先生的采访实录:

  观点地产新媒体:在“租购并举”的住房制度下,长租公寓行业成为了当下的新风口备受资方青睐,在这种热潮下,您觉得行业未来有多大的发展空间?

  曾添:空间当然是很大的,因为它相当于房地产的整个下半场的一个方向的指导,由原来的增量到存量,由原来的买卖变成了持有,变成了出租来做租赁,这是大的一个方向。

  现在的房地产来做这方面的一些工作,这个肯定也是必然的一个结果。房地产开发下来的房子可能未来不会拿去买卖,变成持有,拿来出租,这个应该是主流的一个方向。

  对于我们来讲,要盘活现有的一些政府物业、集体物业或者市场上面的存量物业,让这些空置物业或存量物业能够真正有居住功能,或者更有价值。

  观点地产新媒体:在各家开发商开始涌入这个行业的时候,会发生新一轮的洗牌吗?

  曾添:会有的,快的话一两年之内,慢的话三五年之内,肯定会出现几个大的寡头,可能是突围出来的运营商,比如说链家下面的自如,或者大的开发商如万科,龙湖。

  布局这方面肯定会有一些先发优势,通过三五年积累之后,达到一定垄断的地位,这个也是一个过程。但反过来讲,因为房地产跟其他行业不太一样,兼并需要的资金量非常大,所以可能会出现一些收购行为,但不足以垄断整个市场。

  观点地产新媒体:对于时下非常火的资产证券化您是怎么看的呢?

  曾添:这个是必然的一个过程,因为我们之前的融资手段是单一的,或者是银行融资,或者是通过卖楼、卖期房的方式来快速回拢现金流,再来开发下一个楼盘。

  现在通过开发,通过持有,资金获取方式肯定会变得多样化。最近有保险业可以进来,银行之前也进来,现在又在大力推资产证券化,还有ABS,各种的金融手段都在推出,为房地产的下半场做租赁做准备。

  这对房地产的发展也是更有利的,金融手段多样化了。

  观点地产新媒体:公司发展模式上是选择轻资产还是重资产?

  曾添:我们会用轻重结合的方式来扩大规模,另外也会更多利用金融手段来获取房源。

  首先是轻重结合,我们总部在杭州,立足杭州作为重点,再发散到华东地区。对持有物业或者租赁物业进行改造出租,这是公司一些核心资产扩展。

  另外一种是通过重资产规模化之后,可以突出品牌,管理,比如说我们会加深跟政府的合作,在杭州跟杭州各级区政府落实政府驱动的人才公寓房的一些建设。再就是输出运营管理品牌,这轻重结合。

  我们会用一些资产证券化的方式,通过大量跟银行合作,跟一些机构合作,券商合作,来成立合作企业也好,或者成立自管公司也好,持有物业要通过持有物业来进行运营管理,这个也是我们的方式。

  观点地产新媒体:两种模式各有什么利弊呢?

  曾添:如果纯粹重资产模式去运营的话,发展规模肯定会放慢,因为需要大量资金投入。轻资产可以用很少的钱去管理房源,但这个房源不属于公司本身,所以各有优劣。

  对于公司,首先要根据定位特点来合理的分配重资产或者轻资产的房源。有的企业是专注于重资产,因为重跟轻管理结合能价值最大化。有些公司只做轻资产运营,是酒店出身或者是中介出身,只能做轻资产。

  轻资产可以大量的拓展房源,然后通过输出管理形成盈利,实现价值。

  像我们这种有一定的房地产背景,又有一定的互联网背景,还有我们金融背景的情况下,我们希望两种方式有结合,该轻的就轻,该重的就重。

  通过这两种结合,我们既持有一部分资产,又能做到很好的输出,这个应该就是我们的模式。

  观点地产新媒体:公司为什么要将自己定位为互联网科技企业呢?

  曾添:杭州是一个互联网城市,也是科技城市,有大量得天独厚的科技人才。我们现在团队里面有一半以上的人其实都是互联网出身的,或者是前阿里的员工或者高管。

  我们搭建了一个很强大的房源管理系统及管理平台,通过这个管理系统跟平台跟房源对接,实现线上线下联通,从入住、看房、签约、交租、后面的服务,全部都是可以无人化、无纸化、智能化来操作的,全部都是实现线上交租,线上签约,所有的都可以简洁化。

  我们将线下很传统的业务变成线上很时尚的空间运营概念,这是我们未来特别要加重来做的。

  观点地产新媒体:长租公寓的盈利模式还在探索中,您认为除了传统的二房东角色吃价差外,长租公寓还有什么其他的盈利模式呢?

  曾添:公寓发展到今天,时间非常短,才两三年的时间,之前传统的中介、二房东还不能称之为一个行业。

  这个阶段我们还是靠传统的租差模式来做,但是未来随着行业的深化发展,肯定会衍生很多服务内容,比如说医疗、出行、金融,还有情景化里面用的电器、家具,可能会形成粘性,包括一些保洁、卫生的服务,这些我们都会叠加进去,会衍生出更多的服务点以及盈利点。

  观点地产新媒体:通过智能化?

  曾添:智能化是叠加在我们整个产品线里头的,根据客户的一些需求,年轻人可能对实名认证或者产品化的操控可能更在乎一些,我们就叠加多点这种东西。比如说对服务这方面要求更高,就给他不一样的智能化的功能在里头。

  观点地产新媒体:同质化严重的情况下,要如何做到脱颖而出呢?

  曾添:这个还是有一定差异的,比如说其他品牌像YOU+也好,或者魔方也好,可能是打造一些活动,定制一些活动内容,或者是由门店组织,或者是由客户组织。

  我们更多的是常规化固化的内容会延伸,因为每次活动先固定,比如说每个月有两小一大的活动,两次小活动是在室内的,一次大活动是在户外的。

  通过持续的固定化的活动延伸出来,我们会分析出人群的一些特点和数据,这个是我们要做的事情。

  所以说我们是互联网公司的概念,未来通过大数据会分析到个人,入住的时候我们还会有他的出生年月日,会知道各方面的一些信息。所以我们会把他的性格或者习惯归类出来,这个在我们未来做个性化服务的时候是有帮助的。

  观点地产新媒体:对于城市的选择上,除了一二线城市外,还有其他城市能够进入到布局范围?

  曾添:当然会有,目前租赁主要是看流动人口,年青人的活跃度,所以在一二线城市可能会相对好做一些。

  我们在全国12个一二线城市都已经设了子公司了,随时准备好进驻这些城市。未来三四线城市肯定也是存在机会的,它的做法,包括我们行业的渗透,这肯定也会做,但是做的方式可能会有些不一样。

  观点地产新媒体:选择的标准是什么?

  曾添:没有具体的标准,我们对区位、对产权的清晰度,包括物业未来能够划分的房间数量或者房间的情况有关,我们会综合考虑各方面因素,得出这个物业到底合不合适我们。

  我们有一个专业的投资和管理的团队,通过专业的测算对项目进行评估。按照我们的标准测算是在五年之内能够回本的,而且能够有持续后续的增长性,我们可能就会投入这个项目。

  在一些现金流管理方面,比如说品牌性、影响力,都能够有一个折中的话,这应该就是比较优先的一些项目,不单单只是看效益。

  观点地产新媒体:具体收益率要达到多少?

  曾添:我们现在收益率基本上要达到20到25以上,这种项目才去做。

  但是发展到今天,因为在不断投入,基本上做到两年或者三年之内还是会持续投入这个市场,盈利都是考虑到三年之后,有这么一个过程。

  

  撰文:廖尧

  审校:劳蓉蓉

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