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王谦与观点对话:天生创业者

日期:2018-07-19 来源:

  “因为我是一个创业型人才,我这辈子就适合创业、适合不断地创业。”

  编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

  我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

  

  观点地产网与盛煦地产(ShanghaiNOVARealEstateCo.,Ltd)董事长兼联席总裁王谦先生相约的采访时间在上午8点半,原本担心时间太早会出现各种状况,事实证明我们多虑了。

  王谦穿着非常简单,白衬衫,显得很有精神。

  在创业的廿一年里,印象最深刻的是什么?王谦对这个问题并不陌生,他笑了笑答道:“开心的事太多了,往往记不住,最让我记忆犹新的是最痛的事。&rdquo

  ldquo;那时我在徐州。”他开始回忆:“从2010年-2013年大概四年的时间,对我包括对盛煦地产影响最深远的一个时段。&rdquo

  ldquo;每个企业发展得好坏,更多是因为企业自身的操盘人或者灵魂人物,他的格局、他的能力最重要。&rdquo

  ldquo;这个太长了,三天三夜都讲不完。这段经历让我知道了我不能做什么,不适合做什么。”正因为经验、教训的积累,才有了今天的盛煦。

  ldquo;但我还是很开心的。”王谦说。

  ldquo;因为我是一个创业型人才,我这辈子就适合创业、适合不断地创业。”他给自己的定位是“天生创业者”。

  

  最好时代的开始

  ldquo;今年规模是爆发式增长吗?”我们的对话由此开始。

  2018年3月,盛煦地产与上海融创宣布发起国内首只规模200亿的存量资产并购基金,使王谦又一次回到公众视野。

  随后新加坡政府投资公司(GIC)正式入股盛煦地产,并且双方宣布共同成立长租公寓投资平台,一系列的投资动作肯定了王谦及其领导的盛煦地产在存量地产领域的决心及业界信誉。

  作为一家立足中国一线城市存量地产和城市更新领域投资及资产管理的公司,王谦说盛煦地产做的就是重资产。

  房地产发展进入存量运营时代几乎已经是一个公认的趋势,当大部分开发商都在谈转型,试图向服务商角色转变的时候,王谦却玩起了“重资产”。

  从当年“轻资产”的始作俑者到如今重资产的旗手,王谦选择的道路着实有些让人意外。

  王谦最早关于轻资产的实践是在2004年,在海外留学并担任过加利福尼亚房地产投资公司sicco执行总裁的他,将美国小规模私募基金特罗斯带到中国,历经两年却未寻得合适的房地产投资项目。

  2006年,王谦牵头与上海中凯集团、美国华平公司合资成立上海中凯房地产开发管理有限公司,在中国8个城市负责房产开发建设管理的项目超过11个。

  2010年,王谦创办了上海铂生建设发展有限公司,旨在从事二三线城市的旧城改造及房地产开发。

  依靠这种把开发管理和投资分开的模式,2008年上半年,王谦已在中国的8个城市做了11个项目。但2008年下半年,金融海啸的到来又是当头一棒。

  此后几年,王谦与投资伙伴先后成立宝盛发展公司和铂生开发公司,专门致力于二三线城市的综合体开发。

  前几次的创业,对于王谦来说是不断累积经验的过程,直到2015年创立盛煦地产。在王谦看来,盛煦的诞生并不是偶然,是过去三年甚至十年的积累。

  王谦手中的盛煦地产并没有抛下原有的“运营管理”逻辑,主要业务为收购存量物业资产,并改造为长租服务式公寓和商业物业,进行改造后的持有出租经营及资产管理。

  作为行业内最早以存量地产开发为主营业务的创新型地产企业,王谦与盛煦快半步占据了存量市场的诸多先机。

  在王谦看来,充满机会的存量时代才刚刚开始。

  ldquo;我们是做重资产&rdquo

  ldquo;开发商是干什么的?在发达行业里开发商就是找到商机、整合资源、最后把事情管理好、落地,开发商事实上就是资源整合商。”在王谦的概念里,盛煦地产定位为存量地产的开发商。

  在王谦的骨子里,依然保留着美国模式的基因。

  所谓美国模式代表了一种高度细分的专业化分工,从资金到开发、规划、设计、建设以及销售,各个环节均由高度专业化的公司分别完成。美国模式中的房地产资金,更多地来源于社会大众的资金,只有15%左右是银行资金。

  但是中国的房地产开发模式最早学习对象是香港,诸多国内开发商都把香港地产商当作学习的榜样,从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成,是一种全程开发模式。

  ldquo;盛煦地产做的就是这个事。”王谦表示,开发商是需要具备很强资源整合、管理能力的企业。

  从盛煦地产的成绩看来,截至目前,拥有包括已落地、在建、交易不同阶段的项目共计39个。整个团队约200人能够完成从物业收购到项目改造、后期运营全产业链的工作。

  ldquo;现在回头看,在2016年下半年以后,大家都能预见存量地产将是中国房地产未来20年发展的一个主流,并且已经被提升到了国家战略的层面。随着租赁市场发展得到重视,政策和资金将会向这个产业倾斜,我们能够嗅到市场中强大的竞争,对行业前景有信心但也不会盲目乐观。”王谦说道。

  王谦深知城市更新十分考验对资本运作的能力,所以在盛煦地产发展过程中不断优化配置、合理运作,并发掘行业内有价值的合作伙伴,联手开发项目。

  按照王谦的规划,未来盛煦地产将与擅长运营的企业强强联手,构成多个运营平台,加速项目布局,并逐渐形成与喜达屋酒店模式相似的品牌体系,而盛煦地产也在向着成为中国最大经营性物业投资和资产管理平台的目标继续前行。

  以下为观点地产新媒体对盛煦地产董事长兼联席总裁王谦先生采访实录:

  观点地产新媒体:今年是爆发式的增长吗?

  王谦:天时地利人和吧,这些东西也是要“谋事在人、成事在天”。

  观点地产新媒体:您说今年是最好的时代?

  王谦:最好时代的开始。

  观点地产新媒体:为什么这样理解?很多开发商都说今年是比较难过的一年。

  王谦:需要把房地产行业细分一下,开发商是属于传统开发商,是做增量开发的,所以他们的日子会难过一点。

  但是整个行业的增量市场,其实不是今年,只是今年更明显一些。从行业规律来讲,经过那么多年,20-30年的快速开发,任何城市几乎都会进入饱和的状态。

  观点地产新媒体:您认为现在已经达到饱和的程度了吗?

  王谦:从总体趋势来讲,这是肯定的。尤其是一些快速增长的城市,比如北上广深及一些二线城市、省会城市,其实进入饱和状态会快一点。

  为什么传统的增量行业真正进入举步维艰?就是因为政府的执行力非常强,最重要的一个因素是金融政策的实施、收紧、去杠杆,收紧相关的审批。

  观点地产新媒体:盛煦地产跟开发商合作模式是怎么样的?

  王谦:现在盛煦跟开发商合作模式就是强强联手,尤其在上海。现在政府要求任何开发项目必须有一定比例的持有面积,不管住宅还是商业、商办。

  对于开发商来讲,它的商业模式、盈利模式就需要确保现金流的回流转,良性的运转,所以要求持有物业的退出、出口。

  我们恰恰是做收益型物业的投资和运营,所以我们是他们最好的合作伙伴。

  我们的合作模式就是,开发商在拿地之前可以跟我们商讨,我们来定制将要拿土地上的持有部分。因为定制,我们可以在项目开发过程中就开始支付款项,帮助开发商实现现金流回转,同时这一部分的资产对于整个项目的收益影响、负面影响可以降得很低。

  观点地产新媒体:自持部分是公司负责开发吗?

  王谦:我们不开发,开发还是由一家开发商整体开发,从设计、规划我们就要介入,这样就可以量身定做一个我们需要的资产。

  观点地产新媒体:这种模式对于你们来说,会不会有资金的压力?

  王谦:没有。我们本来就要进行资产的收购、改造、运营,本来就有这个资金优势。

  观点地产新媒体:拿了这么多项目之后,还是回归到重资产模式?

  王谦:对,我们就是做重资产,就是做房地产资产的管理。

  观点地产新媒体:盛煦地产跟GIC有设立一个平台,专门投资长租公寓?您认为现在长租公寓是大蓝海吗?

  王谦:大概从2016年下半年政府相关政策出台以后,所有的资金、包括参与者就开始进入长租公寓,这是对的,反正就是要尊重行业发展规律。

  但盛煦地产要做好系统性、规范化的管理建设,今年拓展的速度就会放缓。

  观点地产新媒体:为什么放缓,不是说现在是最好时代的开始吗?

  王谦:任何企业想要长足的发展,必须要有节奏,必须要非常清醒,知道自己什么时候该干什么。

  我们很清楚自己的弱点是什么,发展越快的企业,弱点越突出。知道自己的弱点,如果还不去正视它,估计这个企业可能也就是一时的产物吧。

  什么时候才是去改正、调整?在企业什么阶段最适合去加强自身的管理、改善自己的管理,甚至颠覆自身的管理呢?就是在好的时候。

  就像一个人,健康的时候赶快想想自己还有什么毛病,把它改一改,因为这个系统还支撑得起。如果已经多病缠身,估计也来不及再去治某一个病了。

  就企业来讲,如果现在大环境很差,应付这个环境的变化都来不及了,那个时候怎么好去放缓,然后调整自身呢?肯定会变成加速灭亡,所以一个企业的发展,它的自身规律还是很明显的。

  我们都是经历了很多教训、经历了很多历练以后才有这些体会,我已经创业21年了,之前犯过很多错误,其中一个错误就是在企业快速发展的时候,市场非常好的时候,忽略了对自身的不断检视、自省所以导致。

  任何企业都不可能一帆风顺的,任何行业发展都有周期性,尤其房地产是最明显的周期性行业。总是要去反省,总要去不断学习、进步,尤其经历了重大挫折之后,我相信能够痛定思痛。

  今年盛煦地产喜讯频频出现,这都是过去积累的结果。其实在看到我们这些新闻的时候,我们已经在纠正自己的问题,我们在做的事情跟你们看到的是不一样的,你们看到都是过去的一个结果。

  观点地产新媒体:您创业21年了,印象最深刻的是什么?

  王谦:我在过去21年,最让我印象深刻、记忆犹新,肯定是最痛的事,不是最开心的事,开心的事我一般不会记太久。

  观点地产新媒体:因为开心的事太多了?

  王谦:对。其实我们都知道嘛,你在失败中学到的,总是比在成功学到的多。

  我印象最深刻就是我在徐州从2010年-2013年的经历,大概4年时间,这是对我包括对盛煦地产影响最深远的一个时段。

  观点地产新媒体:这个时间应该是房地产行业发展得比较好的时间段吧?

  王谦:房地产行业发展得好,并不等于每个企业都发展得好。每个企业发展得好坏,更多是因为企业自身的操盘人或者灵魂人物,他的格局、他的能力最重要。

  这个太长了,三天三夜都说不完。这一段让我最深刻的原因、或者最深远的意义,是让我知道了我个人不适合做什么、不能做什么、不应该做什么,所以盛煦才有今天那么快的发展。

  观点地产新媒体:今天就是您过去经验的积累。

  王谦:经验、教训的积累。但我还是很开心的,因为我就是一个创业型的人才,我这辈子就适合创业、适合不断的创业。

  观点地产新媒体:现在盛煦是您想要的这种状态?

  王谦:总体来讲,是超出我想要的状态,没有想到它发展得那么快,因为确实有时候还是靠运气+努力的。

  运气是哪里来?更多就是积累而来的,是用心的积累,很多人也积累很多年,但是没有用心。

  没有用心其实就是蛮可惜的、蛮遗憾的,即你付出了8年、10年的努力,但因为没有用心积累的话,得到的并不多。

  这跟时间没有关系,有时候可能我用心听一句话给我带来的效益,比自己傻干十年都要多。真的就是这样子,这是我亲身经历的,我就是经历比较多。

  

  撰文:杨晓敏

  审校:劳蓉蓉

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